1. 1. 1. به صورت تقدیم دادخواست : برابر ماده ۱۶ قانون ثبت و مواد ۸۸،۸۶و۸۹ آئین نامه آن قانون اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه ی دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض به ثبت به واسطه ی کو تاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد ۸۸و۸۹ و۹۱ آئین نامه مقرر دشته است که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد هر چند روی برگه های دادخواست نباشد باید از طرف اداره ی ثبت قبول و در صورتی که داخل در مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال می‌گردد بدیهی است که مرجع ذیصلاح (دفتر دادگاه صالح به رسیدگی ) طبق مقررات به خواهان ( معترض بر ثبت ) اخطار رفع نقص خواهد نمود و در صورت رفع نقص در فرجه ی قانونی پرونده به جریان گذاشته خواهد شد.

      

   

1. به صورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوی : در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که می‌خواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست و در این موارد، کسی که می‌خواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی (۹۰ روز) گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده به اداره ی ثبت محل تسلیم نماید این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی و سایر تشریفات اقامه دعوی ندارد و همان پرونده ی مطروح در دادگاه پرونده اعتراض تلقی خواهد شد.

تبصره – همان‌ طور که از ماده ۱۷قانون ثبت استفاده می شود تسلیم گواهینامه بجای دادخواست اعترض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود که تاریخ اقامه ی دعوی در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد و گرنه پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست بدهد.

۲-۱-۱-۲-۲ اقدامات اداره ثبت

اداره ثبت بعد از وصول دادخواست اعتراض یا گواهی نامه ی جریان پرونده در دادگاه، اداره ثبت اولاٌ باید رسید آن را با قید تاریخ به معترض تسلیم نماید ثانیاًً روی برگه اظهار نامه مهری که کلمه اعتراض بر آن نقش شده است بزند و برای هر اعتراض یک مهر زده می شود به طوری که اگر نسبت به درخواست، ثبت ملکی ۵ اعتراض رسیده باشد ۵ بار مهر اعتراض زده می شود.

ثالثاً : اگر اعتراض در مدت قانونی باشد اداره ثبت باید یک نسخه از آن را در پرونده ثبتی بایگانی و بقیه را به دادگاه صلاحیتدار محل بفرستد. توضیحاً اضافه می شود اگر اعتراض در خصوص وقفیت یا ملکیت باشد باید به دادگاه مدنی خاص فرستاده شود.

۲-۱-۱-۲-۳ اعتراض خارج از مدت

اگر اعتراض خارج از مدت قانونی باشد رئیس ثبت نظر خود را مبنی بر خارج بودن از موعد قانونی زیر دادخواست اعتراض یا گواهی نامه جریان دعوی در دادگاه می نویسد و از حاکم محکمه بدوی محل (که فعلاً رئیس دادگاه حقوقی یک و در صورت نبودن او رئیس دادگاه کیفری یک می‌باشد) دعوت می کند تا برای رسیدگی به مسئله خارج بودن یا داخل بودن اعتراض در مدت در اداره ثبت حاضر شود.

واگر در محل دادگاه بدوی نباشد رئیس ثبت پس از نوشتن نظر خود در زیر دادخواست یا گواهی نامه، آن را به اداره ثبت منطقه ای که در حوزه آن واقع است می فرستد.

نظر رئیس دادگاه چه به تأیید نظر رئیس ثبت باشد چه بر خلاف آن قاطع است یعنی اگر موافق نظر رئیس ثبت باشد پرونده بایگانی می شود و عملیات ثبتی ادامه می‌یابد ولی اگر اعتراض را داخل در مهلت قانونی بداند دستور ارسال آن ر به دادگاه ذیصلاح می‌دهد و بعد از صدور حم نهایی مطابق آن عمل می شود. منظور از حکم نهایی با توجه به تبصره ماده ۲۲ قانون ثبت حکمی است که به واسطه ی طی مراحل قانونی و یا انقضا مدت اعتراض و تجدید نظر و فرجام از دعاوی مختومه محسوب شود.

۲-۱-۱-۲-۴ حق اعتراض اشخاص بر حدود

۱- مجاورین: طبق ماده ۲۰ قانون ثبت مجاوری که نسبت به حدود ملک مورد تقاضای ثبت حقی برای خود قائل است می‌تواند اعتراض بدهد. قید مجاور از این جهت است که غیر مجاور نسبت به حدود مالک ذینفع نیست واز غیر ذینفع نمی توان اعتراضی پذیرفت پس مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می‌تواند اعتراض کند نه نسبت به حدودی که با آن ها مجاورت ندارد و ذینفع محسوب نمی شود.

۲) متقاضی ثبت: برابر ذیل ماده ۲۰ قانون ثبت هرگاه تقاضا کننده ثبت در موقع تحدید حدود خود یا نماینده اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شده باشد می‌تواند نسبت به آن حدود اعتراض نماید.

۳) اداره او قاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق می‌شوند.

۲-۱-۱-۳ اعتراض به ثبت

منظور از اعتراض به ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است این اعتراض از مهمترین اعتراضات ثبتی است.

۲-۱-۱-۳-۱ کسانی که حق اعتراض بر ثبت دارند

هر کس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد ولو آن حق حق ارتفاقی باشد می‌تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. خصوصیات و شرایط ویژه ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است. این امر از عموم ماده ۱۶ قانون ثبت که می‌گوید: “هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد. … استفاده می شود “.

تبصره برابر مواد ۹۹و۱۰۰ آئین نامه ی قانون ثبت ناظر به ماده ی ۲۷ همان قانون ‌در مورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده متولی خاصی نداشته باشد اعتراض به ثبت برای حفظ منافع وقف بر اداره او قاف است.

‌در مورد حبس عام المنفعه متصدی حبس و ‌در مورد حبس بنفع اشخاص معین متصدی امور حبس و هر یک از محبوس لهم حق اعتراض بر ثبت دارند.

‌در مورد ثلث باقی وصی یا ناظر ثلث و ‌در مورد ثلث غیر باقی وصی یا ناظر یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ذیحق می‌شوند حق اعتراض به ثبت دارند.

۲-۱-۱-۳-۲ مهلت اعترض بر ثبت

اعتراض بر ثبت باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ قانون ثبت بعمل آید. هر گاه قبل از انتشار آن باشد به تصریح ماده ۸۷ آئین نامه قانون ثبت پذیرفته نخواهد شد و هر گاه بعد از انقضا مدت ۹۰ روز باشد به ترتیب مذکور در ماده ۱۶ قانون ثبت عمل می شود^[۱۵].

۲-۱-۱-۳-۳ مرجع تقدیم اعتراض

بتصریح مواد ۱۶و۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ ‌آئین‌نامه ی قانون ثبت اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است تسلیم شود و اگر به غیر از مراجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضا ی ثبت مطلع شود و سرعت عمل به وجود آید.

اگر معترض به ثبت ملکی بجای آنکه دادخواست خود را به دستور ماده ۱۶ قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد آن را در داگاه مطرح سازد تکلیف دادگاه چیست ؟

اگر چه به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت اعتراض به ثبت باید به اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتی که عرضحال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد منتهی برای آنکه غرض مقنن در ماده مذکور نقض نشود، دادگاه باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاع دهد^[۱۶].

۲-۱-۱-۳-۴ نحوه تقدیم اعتراض